Статья: К вопросу о существовании так называемого иска об уменьшении неустойки. Комментарий к Определению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 21.03.2017 N 51-КГ17-2<br> (Володарский Д.Б.)<br> ("Вестник экономического правосудия Российской Федерации",

Опасности при покупке недвижимости

Покупка недвижимости сегодня – самая рискованная сделка в жизни гражданина. Можно легко остаться без денег и без квартиры (причем единственной). К сожалению, количество рисков, принимаемых на себя покупателями недвижимости с каждым годом только растет. Среди длинного перечня угроз, таких как: продажа квартиры недееспособным человеком, продажа общего имущества супругов одним из них без согласия другого, продажа жилья вместе с жильцом, сохраняющим право пользования жилым помещением, актуализировалась новая проблема – покупка квартиры у (будущего) банкрота.

Суть проблемы: продавец квартиры, предвидя, что в недалеком будущем его может ждать личное банкротство, решает избавиться от принадлежащей ему недвижимости. На момент продажи квартиры все вроде бы «чисто» - на квартире нет арестов/обременений, в отношении продавца не возбуждены исполнительные производства (узнать это можно на сайте ФССП субъекта РФ, просто вбив ФИО продавца в строку поиска). Но сложность для покупателя в том, что подлинную информацию о финансовом положении продавца в открытых источниках получить нельзя.

К примеру, продавец уже перестал исполнять обязанности по нескольким своим кредитным договорам, общий размер задолженности – несколько миллионов рублей. Хотя обязательства уже не исполняются, должно пройти некоторое (часто – длительное) время, прежде чем банки решат обратиться в суд (от нескольких месяцев до полугода) обратятся в суд (три-четыре месяца), получат исполнительный лист (еще месяц) и предъявят его приставам – только в этот момент покупатель может получить соответствующую информацию о продавце на сайте ФССП. Но не раньше!

И реализовать свою квартиру продавец решил не просто так – дело в том, что у него две квартиры. Одну он продает, предвидя свое будущее банкротство (которое может наступить даже через несколько лет). А другую оставляет за собой, как единственное жилье, на которое (пока) нельзя обратить взыскание по его долгам. То есть, заключая договору купли-продажи квартиры, продавец преследует незаконную цель – скрыть свое имущество от кредиторов. Излишне говорить, что из вырученных от реализации квартиры средств, кредиторам не перечисляется ни копейки. Покупатель об этом разумеется ничего не знает и уверен, что проблем со сделкой не будет. Риелтор ведь уже проверил «чистоту сделки».

В соответствии с п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом.
Согласно п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона знала о цели должника причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
В Постановлении Пленума ВАС N 63 указано, что для признания сделки недействительной по п. 1 ст. 61.2 не требуется ее фактическое исполнение, поскольку неравноценность может быть установлена исходя из условий. В случае если сделка формально предусматривает равноценное встречное исполнение, но должнику на момент ее совершения было известно, что у контрагента нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения, то такая сделка также может быть признана недействительной.
При оспаривании по данному основанию доказыванию подлежит то, что сделка, совершенная должником, не соответствовала рыночным условиям. Примечательно, что сделка с имуществом физического лица носит, как правило, разовый и личностный характер, что влечет невозможность сравнения ее условий с аналогичными сделками должника ввиду отсутствия последних.
По смыслу п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана недействительной, если в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и другая сторона была осведомлена к моменту совершения сделки о цели причинения вреда.
Обращаясь в суд с заявлением об оспаривании сделки, лицо должно доказать наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. Недоказанность хотя бы одного из этих обстоятельств влечет отказ в признании сделки недействительной (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 63).
Под вредом имущественным правам кредиторов понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и/или увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, которые привели или могут привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
Заключение должником указанных сделок с нарушением предусмотренного в законе порядка влечет возможность признания их недействительными, поскольку они совершены без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ.
В отличие от реструктуризации долгов с введением процедуры реализации имущества гражданина наступают более серьезные правовые последствия для должника. Они связаны с запретом совершения сделок в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, без участия финансового управляющего. Отступление от данного правила влечет их ничтожность (абз. 3 п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве).
Таким образом, оспаривание сделок должника-гражданина возможно как по общегражданским, так и по специальным "банкротным" основаниям, закрепленным в Законе о банкротстве. При этом следует учитывать, что сделки могут быть признаны недействительными по одному или нескольким указанным основаниям в случае наличия определенных законом условий.

Возникает вопрос, а каким образом покупатель мог (или должен быть узнать) о ущемлении интересов кредиторов продавца, о признаках его неплатежеспособности или недостаточности имущества?! А должен был знать и все тут! – сделал вывод Арбитражный суд г.Москвы, вынося определение от 20.04.2018 по делу № А 40-109856 и признавая недействительной сделку купли-продажи квартиры, совершенную в 2015 году (продавца признали банкротом лишь в 2017 году). Лишь в 2020 году по указанному спору покупателю удалось доказать в Верховном суде свою правоту. Правда, квартира к тому времени была уже вновь перепродана третьему лицу.

Если ли способы защиты покупателя в подобной ситуации, то есть в рамках (будущего) банкротства продавца? Да, несколько рекомендаций дать можно:


· В договоре купли-продажи квартиры должна быть указана реальная стоимость недвижимости. До сих пор встречаются покупатели, разрешающие продавцу указать в договоре 1 млн рублей (необлагаемую налогом сумму). Укажите заниженную (по сравнению с рыночной) цену – значит вы в сговоре с банкротом!
· избегайте расчетов наличными. В процедуре банкротства расписки банкрота о получении средств мало что стоят. Платежи за квартиру лучше совершать путем банковских переводов – так вы всегда сможете подтвердить реальность операции по покупке квартиры.
· Перед покупкой необходимо проверить наличие исполнительных производств на сайте ФССП, на сайте Арбитражного суда (возможно, должник уже начал процедуру банкротства) и на сайте городских и районных судов, где по фамилии можно найти решения судов.
​
Таким образом, введение института банкротства гражданина создало дополнительную опасность для покупателей.