В целях проверки чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартир.
Причинами, по которым могут быть судебные споры относительно прав на квартиру разнообразные, например, для оспаривания прав на квартиру могут быть:
· конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
· признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
· возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
· появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
· выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.
С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром.
С 15.07.2016 вместо свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 - ЕГРП).
При этом ранее выданные свидетельства о государственной регистрации прав сохраняют свою юридическую силу (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
До 31.01.1998 сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре, заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.
К правоустанавливающим документам на квартиру относятся, например, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство (ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в уполномоченном органе (в Москве это Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на БТИ (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ; п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 01.03.2019 N 132-ПП).
Итак, необходимо проверить следующие сведения в отношении квартиры.
- Была ли квартира приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов, ведь тогда требуется согласие второго супруга, заверенное нотариально.
- Узаконена ли перепланировка, если ее делали в квартире.
- Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит убедиться у нотариуса, который открывал и вел наследственное дело, в отсутствии других претендентов на нее.

- Есть ли несовершеннолетний собственник, ведь тогда необходимо разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, иначе сделку не зарегистрируют.
- Если квартира продается по доверенности, то обязательно надо проверить у нотариуса, который ее заверил, не была ли доверенность отозвана. Для проверки квартиры на обременение необходимо заказать выписку из ЕГРП на объект недвижимости, которую можно получить самому, без участия продавца в Росреестре, в МФЦ или онлайн. Записи в этом документе свидетельствуют о наличии или отсутствии обременения правами третьих лиц или судебных разбирательств.
Проверяем историю сделок, проведенных с данной квартирой.
Выписку из ЕГРН об истории сделок с недвижимостью можно заказать на сайте Росреестра.
Изучая историю сделок с первого собственника особое внимание нужно обратить на количество сделок. Если квартира постоянно покупалась-продавалась, то это тоже повод насторожиться.
Если в квартире кто-либо зарегистрирован, то необходимо, чтобы до продажи квартиры все были сняты с учета.
В случае покупки жилья с зарегистрированными в ней лицами, их выписать можно будет только по решению суда.
Была ли квартира приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов, ведь тогда требуется согласие второго супруга, заверенное нотариально.
- Есть ли несовершеннолетний собственник, ведь тогда необходимо разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, иначе сделку не зарегистрируют.
- Если квартира продается по доверенности, то обязательно надо проверить была ли доверенность отозвана.
Для проверки квартиры на обременение необходимо заказать выписку из ЕГРП на объект недвижимости, которую можно получить самому, без участия продавца в Росреестре, в МФЦ или онлайн. Записи в этом документе свидетельствуют о наличии или отсутствии обременения правами третьих лиц или судебных разбирательств.

Нужно проверить, что квартира не имеет обременение правами третьих лиц:

- Не сдана в аренду.

- Если собственник сдает квартиру в аренду и решил ее продать, арендаторы не могут ему помешать, но имеют право даже после покупки квартиры, в ней проживать до окончания срока по договору аренды.

- Не находится в залоге.

Продаваемая квартира может находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту. Чтобы продать заложенную недвижимость собственнику нужно согласие банка и досрочно погасить кредит, затем обременение снять в Регистрационной палате.

- Не находится под арестом.

Арест может быть наложен только судом, если собственник, например, долгое время не оплачивал коммунальные платежи или кредит. Передав деньги за квартиру покупатель не сможет зарегистрировать квартиру на себя.

- Не находится в ренте. (т.е. продавец не заключил с каким-либо лицом договор ренты, по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность к рентаплательщику.

Таким образом, проверка квартиры на юридическую чистоту представляет собой многоплановую подготовку.